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¿Qué considero al invertir en bienes raíces?

Octubre 4, 2017


En el ámbito de la hotelería, cuando los inversionistas preguntan qué es lo más importante a tomar en cuenta, siempre se citan las tres características principales: ubicación, ubicación y ubicación. Es algo que muchos repiten, pero lejos de ser un lugar común, resulta absolutamente esencial.

Sin lo anterior, la inversión no tendrá un retorno aceptable. Ahora bien, ¿cómo determinar cuál es la mejor ubicación? Aquí entra el factor del análisis, que nos ayuda a encontrar el mejor lugar para establecer nuestra inversión hotelera.

Conocimiento es poder. ¿En dónde debe empezar este análisis? Un primer factor para determinar la plaza para invertir es el incremento que ha tenido el PIB en ese destino, y el que se espera que tenga en los próximos años. También hay que revisar si es ciudad capital o intermedia, si es punto de llegada o de salida de productos o si cuenta con infraestructura logística importante. Es importante conocer los generadores de demanda: si se están abriendo nuevas empresas, si esas compañías son parte de una cadena de producción destinada a la venta en otros estados o en el extranjero (o si es parte de una economía local), y el nivel de madurez que tengan sus diferentes industrias (manufacturera, comercial, textil, agrícola, ganadera, etcétera): si se encuentran en apogeo o con crecimientos estables.

El nivel de detalle debe llegar hasta la avenida en la que convenga ubicarse, y entre qué calles se debe situar el hotel. Para ello se debe hacer un análisis de cuatro puntos:

1.- Advertir los focos de desarrollo

 

El primer paso es conocer con certeza hacia dónde va el desarrollo de cada ciudad. En este punto es preciso tener en cuenta que hay localidades que tienen crecimiento en determinadas zonas industriales que, a través del tiempo, van cambiando. Así que hay que preguntarse en qué fase se encuentra cada área y qué nuevos desarrollos industriales o centros comerciales y de recreación se están erigiendo.

2.- Identificar las avenidas importantes

Las avenidas más importantes son las que vierten el flujo vehicular a las zonas de desarrollo, o bien las que confluyen en esas zonas. También pueden ser las avenidas en las que se construyen grandes centros comerciales, turísticos y de servicios, puesto que todo ello es un imán para el establecimiento de negocios, cuyos inversionistas, trabajadores y visitantes necesariamente requerirán hospedaje.

3.- Ubicar los predios disponibles

Esto puede ser lo que mayores dificultades presente, porque en las buenas ubicaciones es donde más escasea la disponibilidad de terrenos. No obstante, la reinvención de muchas ciudades se está dando en el sentido de recuperar zonas tradicionales (donde hay básicamente viviendas horizontales) con nuevas construcciones verticales. Se trata de una filosofía que se está aplicando desde hace algunos años en la Ciudad de México y en otras urbes, y que permite la recuperación de áreas céntricas. Esto hace posible que terrenos en donde había casas habitación se puedan destinar a edificios.

Otro factor que puede ayudar a encontrar los terrenos adecuados son las sociedades que se puedan establecer con inversionistas locales, que sean dueños de la tierra, en un esquema colaborativo o franquiciado en que las dos partes tengan importantes beneficios.

4.- Revisar la fórmula del éxito

Antes que decidirse a invertir hay que determinar el costo-beneficio de la tierra que se va a adquirir. Es muy fácil repetir tres veces la palabra “ubicación” y creer que ya se sabe todo sobre las inversiones inmobiliarias, pero los costos se pueden ir demasiado altos en ciertos lugares, haciendo que el negocio no resulte viable.

En el sentido inverso, una ubicación más lejana será menos costosa, pero quizá no tenga potencial de negocio, así que, ¿qué es lo que se debe hacer? ¿Cómo encontrar el punto con el menor precio y la mayor posibilidad de retornos?

Si el costo del terreno hace imposible la inversión, es preciso alejarse un poco, llegando a un punto aceptable y que no resulte muy retirado, incluso a pie, de la zona identificada como de mayor auge. Tarde o temprano nos encontraremos en uno de los puntos de mayor confluencia de usuarios. El viajero se sentirá acogido y valorará también su propio costo-beneficio, a tal grado que el pequeño desplazamiento que tenga que hacer no le resulte molesto.

Ahora bien, si se quiere estar en el punto más caro de una localidad, existen opciones para logarlo. Hay que invertir más, pero eso se puede compensar con la tarifa, que muchos viajeros estarán dispuestos a pagar. Aquí lo esencial es el conocimiento del segmento al que queremos llegar.

Estructura de marcas. Hay marcas que permiten hacer inversiones con proyectos más robustos, como hoteles con locales comerciales o incluso un área habitacional, convirtiéndolos en productos mixtos, con lo que se diluye el costo de los metros cuadrados entre más socios, y con mayores oportunidades de retornos. Es lo que se conoce como estructuras de negocio, o de marcas. Dentro de las cinco marcas que tiene Hoteles City Express, por ejemplo, hay dos que están en polos opuestos en cuanto a precio, que es City Express Junior, la marca económica, y City Express Plus, la de mayor valor agregado. El contar con un portafolio así permite encontrar más oportunidades de ubicación, dependiendo del segmento que se quiera atacar.

Ahora, cuando te repitan el viejo lema de que lo más importante es la ubicación, sabes que hay que añadir el análisis. Ah, y un factor sin el cual todo esto no tiene sentido: el producto. La mejor ubicación no funcionará si lo que se ofrece no es un hotel con los máximos estándares de calidad, seguridad, limpieza, comunicación, servicio, ecología y diseño, todo con un costo-beneficio apetecible para el huésped.

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